Tin hot: Cá nhân đã được nhận thế chấp sổ đỏ – Vẫn áp dụng trong năm 2024

Chính phủ vừa ban hành Nghị định số 21/2021/NĐ-CP ngày 19/03/2021 quy định thi hành Bộ luật Dân sự 2015 về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và có hiệu lực thi hành từ ngày 15/05/2021. Nghị định quy định thi hành Bộ luật Dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, bao gồm tài sản bảo đảm; xác lập, thực hiện biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ (gọi tắt là biện pháp bảo đảm) và xử lý tài sản bảo đảm.

• Nghị định số 21/2021 của Chính phủ về việc thi hành Bộ luật dân sự về nghĩa vụ bảo đảm, có hiệu lực từ ngày 15-5-2021, cho phép người dân được nhận thế chấp quyền sử dụng đất thay vì chỉ có tổ chức tín dụng như trước đây.
• Thông tư này vẫn còn hiệu lực tới năm 2024 nay, chỉ hết khi nào có thông tư mới chúng tôi sẽ cập nhật

“Cá nhân đã được nhận thế chấp sổ đỏ” đây là một thông tin rất vui cho các cá nhân có nhu cầu vay tiền qua sổ đỏ mà không cần phải qua ngân hàng, tránh nhiều thủ tục rườm ra phức tạp, mà lại mất nhiều chi phí bôi trơn. Hôm nay Cầm Đồ Hà Nội xin trích dẫn một bài báo rất uy tín về nghị định mới nhất này nhé.

Việc này giúp tránh được các hợp đồng giả cách giữa chủ nợ với người vay, dẫn đến tranh chấp mà phần thiệt luôn thuộc về người vay.

Cá nhân đã được nhận thế chấp sổ đỏ dễ dàng

Theo đó, với nhiều quy định cụ thể về việc thế chấp, xử lý tài sản bảo đảm, các tranh chấp liên quan đến tài sản bảo đảm trong các giao dịch dân sự… thì nghị định đã quy định cụ thể cá nhân, tổ chức kinh tế được nhận thế chấp quyền sử dụng đất (sổ đỏ), tài sản gắn liền của người khác.

Cụ thể, điều 35 nghị định này quy định: “Bên nhận thế chấp là tổ chức kinh tế theo quy định của Luật đất đai, cá nhân là công dân Việt Nam có năng lực hành vi dân sự đầy đủ”.

Như vậy với quy định này, bất kỳ ai đủ năng lực hành vi dân sự đều có thể nhận thế chấp quyền sử dụng đất do cá nhân, hộ gia đình đang sử dụng đất cùng tài sản gắn liền với đất. Nếu nhận thế chấp để vay mượn tài sản (kèm có trả lãi) thì việc tính lãi suất, lãi trả chậm… được áp dụng theo quy định của Bộ luật dân sự hiện hành.

Như vậy, thay vì trước đây chỉ có các tổ chức tín dụng được nhận thế chấp “sổ đỏ, sổ hồng”, thì nghị định này đã cho phép cá nhân và tổ chức kinh tế khác được nhận thế chấp làm tài sản bảo đảm cho các khoản vay và giao dịch dân sự.

Theo luật sư Nguyễn Văn Dũ, khi chưa có quy định này, người có đất muốn vay tiền cá nhân (khi không đủ điều kiện để vay của tổ chức tín dụng) nhưng muốn cầm cố bằng sổ đỏ thường bị chủ nợ buộc ký hợp đồng chuyển nhượng đất cho mình để đảm bảo khả năng trả nợ.

Mặc dù người vay nợ biết rõ là tiềm ẩn rủi ro nên đã ký thêm nhiều văn bản khác, nhưng một khi hợp đồng mua bán đã được ký thì chủ nợ có thể sang tên mình bất kể khi nào.

Cũng có trường hợp ý chí của con nợ chỉ ký hợp đồng chuyển nhượng giả cách, không đồng ý cho chủ nợ sang tên nhưng lợi dụng hợp đồng chuyển nhượng và sự thiếu kiểm tra thực tế của cơ quan chỉnh lý biến động, chủ nợ tự ý đăng ký sang tên cho mình.

“Cao thủ hơn, sau khi đã sang tên hoặc đồng thời với việc ký hợp đồng chuyển nhượng, nhiều chủ nợ buộc con nợ ký hợp đồng thuê nhà đất, tiền thuê nhà đất phải trả hằng tháng chính là tiền lãi vay” – luật sư Dũ nói.

Về áp dụng pháp luật và thỏa thuận về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ

Trường hợp pháp luật về đất đai, nhà ở, đầu tư, doanh nghiệp, chứng khoán, bảo hiểm, ngân hàng, tài nguyên thiên nhiên, thủy sản, lâm nghiệp, hàng không, hàng hải, sở hữu trí tuệ, khoa học và công nghệ hoặc lĩnh vực khác có quy định đặc thù về tài sản bảo đảm, xác lập, thực hiện biện pháp bảo đảm hoặc xử lý tài sản bảo đảm thì Nghị định nêu rõ áp dụng quy định đặc thù đó.

Trường hợp bên bảo đảm, bên nhận bảo đảm hoặc người có nghĩa vụ được bảo đảm bị tuyên bố phá sản thì việc thực hiện nghĩa vụ về tài sản, xử lý khoản nợ có bảo đảm và các biện pháp bảo toàn tài sản áp dụng theo quy định của pháp luật về phá sản.

Trường hợp các bên trong quan hệ bảo đảm thực hiện nghĩa vụ có thỏa thuận khác với quy định tại Nghị định này mà phù hợp với các nguyên tắc cơ bản của pháp luật dân sự, không vi phạm điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự, không vi phạm giới hạn việc thực hiện quyền dân sự theo quy định của Bộ luật Dân sự, luật khác liên quan thì thực hiện theo thỏa thuận của các bên.

Trường hợp chủ sở hữu tài sản và bên nhận bảo đảm thỏa thuận dùng tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của người khác thì áp dụng quy định về cầm cố tài sản, thế chấp tài sản.

Trường hợp thỏa thuận có nội dung về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ nhưng các bên không xác định rõ hoặc xác định không chính xác tên biện pháp bảo đảm mà nội dung thỏa thuận phù hợp với biện pháp bảo đảm quy định tại Bộ luật Dân sự thì áp dụng quy định về biện pháp bảo đảm tương ứng với nội dung thỏa thuận này.

Nhiều người đã mất nhà từ những khoản vay nhỏ

Thực tế đã có nhiều vụ tố cáo đến công an hoặc đưa ra tòa về việc vay tiền nhưng ký hợp đồng mua bán giả cách. Gần đây cơ quan điều tra Bộ Công an cũng đã khởi tố vụ án liên quan đến những tố cáo của người dân trong việc vay tiền rồi bị lấy mất quyền sử dụng đất.

Tuy nhiên, theo luật sư Dũ, việc cho vay với hợp đồng giả cách ngày càng tinh vi hơn. Trong khi đó, con nợ luôn yếu thế, không chứng minh được rằng bản chất chỉ là việc vay tiền, còn hợp đồng chuyển nhượng nhà đất chỉ là giả cách. Họ cũng không chứng minh được việc trả tiền lãi vay nên xác suất bị mất nhà đất rất lớn.

Thực tế, rất ít vụ kiện làm rõ được bản chất vay tiền để hủy bỏ các giao dịch giả tạo, bảo vệ tài sản của người vay. Có người chỉ vay một khoản tiền nhỏ nhưng bị buộc làm hợp đồng giả cách chuyển nhượng luôn nhà đất và sau đó bị chủ nợ “phù phép” sang tên dẫn đến mất nhà.

Bởi vậy, quy định mới của nghị định 21 đã tạo “lối đi” hợp pháp cho việc bảo đảm nghĩa vụ trả nợ giữa cá nhân với cá nhân. Luật sư Dũ đưa ra lời khuyên: “Từ nay ai vay tiền cá nhân mà muốn thế chấp bằng sổ đỏ, sổ hồng thì đừng ký hợp đồng chuyển nhượng nữa mà hãy ký hợp đồng thế chấp nhà đất theo quy định mới”.